2. Was Sie während der Bauphase erwartet §

Nachdem der Kaufvertrag unterzeichnet und der Bau begonnen wurde, erwarten viele Käufer regelmäßige Updates oder die Möglichkeit, die Baustelle zu besuchen. In der Realität kann sich die Bauphase jedoch fern und undurchsichtig anfühlen – insbesondere bei großen Projekten, in denen die Kommunikation standardisiert und streng kontrolliert wird.

Dieser Abschnitt erklärt, welchen Kontakt Sie realistisch erwarten können, was Sie während des Baus überprüfen dürfen (und was nicht), und wie gestaffelte Zahlungen in der Praxis funktionieren.

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2.1 Typische Käuferkommunikation während des Baus §

In den meisten Projekten – insbesondere solchen mit einem General- oder Totalunternehmer – ist ein direkter Kontakt mit dem Baustellenteam nicht erlaubt. Die Kommunikation erfolgt zentral über den Bauträger oder eine dafür zuständige Projektkoordination.

Typischerweise können Sie erwarten:

• Gelegentliche E-Mail-Updates mit Fotos oder Fortschrittsberichten
• Einladungen zu Showroom-Terminen (siehe Auswahl von Ausstattungen und Sonderwünschen)
• Eine Baustellenbegehung vor der Verlegung von Fliesen oder Parkett (zur Bestätigung von Layout und Materialien)
• Eine finale Übergabeeinladung, sobald das Gebäude fertiggestellt ist

Nicht zu erwarten sind:

• Wöchentliche Updates
• Laufende Kommunikation mit Architekten oder Bauleitern
• Freie Baustellenbesuche – die Baustellen sind in der Regel verschlossen und dürfen nur unter Aufsicht mit Helm betreten werden

Bei kleineren Projekten kann die Kommunikation persönlicher ablaufen (z. B. direkt mit dem Bauleiter oder Bauträger), das hängt jedoch von der jeweiligen Organisation ab.

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2.2 Baustellenbesuche und was Sie realistisch prüfen können §

Die meisten Käufer dürfen während der Bauphase nur ein bis zwei Baustellenbesuche durchführen, üblicherweise:

• in der Vor-Fliesen-/Bodenphase, um Fliesenanordnung und Parkettrichtung zu bestätigen
• bei einer Vorabnahmebegehung, wenige Wochen vor Fertigstellung

Während dieser Besuche können Sie prüfen:

• Ob Raumaufteilung und Maße Ihrer Wohnung dem Plan entsprechen
• Die Position von Steckdosen, Lichtschaltern und Sanitäranschlüssen
• Ob die von Ihnen gewählten Ausstattungen und Armaturen korrekt eingebaut werden (sofern bereits sichtbar)

Nicht realistisch überprüfbar sind hingegen:

• Wandaufbau, Dämmung oder verdeckte Materialien
• Einhaltung der Bauvorschriften (liegt in der Verantwortung des Bauträgers)
• Langzeitqualität – viele Mängel zeigen sich erst nach dem Einzug (z. B. Risse, Undichtigkeiten)

Wenn Sie Zweifel haben, können Sie einen unabhängigen Bausachverständigen (Bauexperte / expert en construction) beauftragen, Sie zu begleiten oder die Bauqualität in bestimmten Phasen zu prüfen.

Ein technisches Thema, das Sie in dieser Phase trotzdem einordnen sollten, ist der Unterlagsboden / Estrich. Anders als Parkett, Fliesen oder Küchenfronten ist er in der Regel keine Käuferentscheidung. Meist wird er vom Bauträger, Planer oder Unternehmer im Rahmen des technischen Aufbaus festgelegt. Für Käufer ist er dennoch relevant, weil er Ebenheit, Austrocknung und das Verhalten der Fussbodenheizung beeinflusst.

• Zementestrich

  • Vorteile: robust, weit verbreitet und weniger empfindlich gegenüber gelegentlicher Feuchtigkeit während der Bauphase. Deshalb oft die sichere Wahl in Bädern, Reduits oder anderen Bereichen mit erhöhtem Feuchterisiko.
  • Nachteile: schwindet beim Trocknen stärker, kann feine Risse entwickeln und benötigt oft mehr Nacharbeit, um eine sehr ebene Oberfläche zu erreichen. Die Wärmeverteilung bei Fussbodenheizung ist meist etwas weniger gleichmässig.

• Anhydritestrich / Calciumsulfatestrich

  • Vorteile: beim Einbau meist fliessfähiger und selbstnivellierend, was oft zu einem ebeneren und glatteren Boden führt. In Wohnungen mit Fussbodenheizung verteilt er die Wärme meist gleichmässiger. Er schwindet weniger, weshalb Randaufwölbungen und Risse tendenziell seltener sind.
  • Nachteile: empfindlicher gegenüber dauerhafter Feuchtigkeit oder Wasserschäden. Vor dem Verkleben von Parkett oder Fliesen muss die oberste Schicht oft angeschliffen werden, und die Restfeuchte ist besonders wichtig.

Für Käufer ist vor allem eines relevant: Bei Anhydritestrich sind grössere Probleme mit der Ebenheit meist weniger wahrscheinlich als bei Zementestrich. Man muss also in der Regel nicht mit derselben Skepsis die Bodenhöhe kontrollieren. Ein kurzer Check bei Übergängen, Kücheninseln und grossformatigen Platten ist trotzdem sinnvoll. Bei Zementestrich lohnt sich ein genauerer Blick auf Dellen, Wellen, Schwindrisse und ungleichmässige Übergänge.

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2.3 Verständnis gestaffelter Zahlungsanforderungen §

Neubauwohnungen werden häufig in Raten bezahlt, die an Baufortschritts-Meilensteine gekoppelt sind.
Dieser Zahlungsplan ist im Vertrag festgelegt und kann je nach Kanton oder Projekt variieren.

Siehe Beispiele für Zahlungsstrukturen unter
Zahlungsstruktur bei Neubauten

Jede Zahlungsanforderung erfolgt mit einer Bestätigung durch den Notar oder Bauträger, und Ihre Bank gibt die Gelder entsprechend frei – vorausgesetzt, die Finanzierung ist im Voraus arrangiert.

Wichtige Punkte:

• Prüfen Sie, ob die Zahlung dem Baufortschritt entspricht – zahlen Sie nichts, wenn der Meilenstein nicht klar erreicht ist.
• Bitten Sie Ihre Bank um Prüfung oder Bestätigung, falls Sie unsicher sind.
• Die Schlusszahlung erfolgt in der Regel kurz vor oder bei der Übergabe, sobald die Wohnung bezugsbereit ist.

Ihr Hypothekenberater kann Sie bei der Koordination der Auszahlung unterstützen – insbesondere, wenn der Bauträger mit einem Treuhand- oder Sperrkonto arbeitet.

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2.4 Verzögerungen und Anpassungen §

Verzögerungen sind häufig, insbesondere bei Projekten, die erst ab einer bestimmten Verkaufsquote mit dem Bau beginnen dürfen oder die betroffen sind von:

• Einsprüchen gegen Baubewilligungen
• Insolvenz von Subunternehmern
• Lieferengpässen bei Materialien

In den meisten Verträgen sind Liefertermine unverbindlich, sofern sie nicht ausdrücklich garantiert sind
(siehe Den Kaufvertrag verstehen).

Wenn sich die Übergabe deutlich verzögert, können Sie je nach Vertrag Anspruch haben auf:

• Vertragsstrafen (selten in der Schweiz, nur wenn ausdrücklich vereinbart)
• Rücktritt oder Neuverhandlung (nur in Ausnahmefällen)
• Verlängerung Ihrer Finanzierungszusage (mit Ihrer Bank abklären)

Bleiben Sie in engem Kontakt mit Ihrer Bank, wenn die Gefahr besteht, dass Ihre Hypothekenbewilligung aufgrund von Verzögerungen abläuft.

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2.5 Wichtige Tipps im Überblick §

• Rechnen Sie nicht mit laufender direkter Kommunikation mit der Baustelle – der Kontakt ist meist zentralisiert.
• Nutzen Sie Ihre Showroom- und Baustellenbesuche effektiv – bestätigen Sie dabei so viel wie möglich.
• Überwachen Sie Zahlungsanforderungen und prüfen Sie, ob sie dem tatsächlichen Fortschritt entsprechen.
• Dokumentieren Sie sämtliche Kommunikation und Bestätigungen zu Änderungen, Verzögerungen oder Abnahmen.

Wenn Sie unsicher sind, ziehen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu – insbesondere bei großen oder hochwertigen Projekten.